Vender una vivienda y cobrar en bitcoins, paga dos veces el ITP ( Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales), por el comprador y por el vendedor

La Dirección General de Tributos ha aclarado en la consulta vinculante V0935-25 un supuesto cada vez más frecuente: vender un inmueble y recibir criptomonedas (bitcoins) como pago. La clave es que no estamos ante una compraventa “piso por dinero”, sino ante una permuta: tú entregas un inmueble y recibes a cambio criptoactivos que según la legislación acula no se consideran dinero sino otro bien.

A partir de ahí, hay dos planos fiscales a considerar: IRPF (imposición directa) e impuestos indirectos (ITP/IVA).

1) ¿Cómo califica Hacienda esta operación?

  • Permuta (art. 1538 CC): intercambio de bienes.
  • Las criptomonedas se tratan como bienes inmateriales.
  • En una permuta, cada parte tributa por lo que adquiere en el ámbito de los impuestos indirectos.

2) ¿IVA o ITP? La pieza clave en los impuestos indirectos

En permuta, cada permutante tributa por lo que adquiere:

  • El vendedor del piso adquiere criptomonedas:
    • En general, ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) como bienes muebles/inmateriales.
    • Excepción: si quien entrega los bitcoins actúa como empresario/profesional y esa entrega está sujeta a IVA, entonces no hay ITP por la adquisición de cripto (prevalece IVA).
  • El comprador que entrega bitcoins adquiere el inmueble:
    • Si es vivienda usada entre particulares: ITP sobre el valor de mercado del inmueble (o mayor valor declarado).
    • Si fuese obra nueva o un supuesto sujeto a IVA, entonces la transmisión del inmueble iría por IVA y podría entrar AJD (documentos notariales) según la normativa autonómica.

Es decir, a diferencia de una trasmisión por dinero fiat donde solo el comprador pagaría el ITP del inmueble (al estar la transmisión de dinero exenta de IPT), en este caso pagan los dos el comprador del inmueble su ITP que siempre le corresponde y el vendedor del inmueble el ITP por comprar los bitcoins al no considerarse dinero sino bienes.

Ejemplo con ITP 10% (varía según las CC.AA)

Situación

  • Vendedor (A) es propietario de una vivienda usada.
  • Comprador (B) es particular y paga con bitcoins.
  • Ni A ni B actúan como empresarios/profesionales en esta operación.
  • Valores en la fecha de la escritura:
    • Valor de mercado del inmueble: 200.000 €
    • Valor de mercado de los bitcoins entregados por B: 210.000 €
  • Coste histórico del inmueble para A (precio + gastos + mejoras): 150.000 €
  • Coste de adquisición de los bitcoins para B (su “precio de compra” acumulado): 180.000 €
  • Tipo de ITP en la CCAA: 10% (hipótesis para el ejemplo).

Vendedor A (entrega inmueble y recibe bitcoins)

IRPF de A

  • Regla de permuta: comparar el coste del inmueble (150.000 €) con el mayor entre:
    • Valor de mercado del inmueble: 200.000 €
    • Valor de mercado de los bitcoins recibidos: 210.000 €
  • Mayor valor = 210.000 €
  • Ganancia patrimonial = 210.000 − 150.000 = 60.000 € (base del ahorro en el año de la escritura).

ITP de A por adquirir criptomonedas

  • En permuta, A adquiere criptoactivos ⇒ ITP (TPO) si la entrega de esos bitcoins no está sujeta a IVA.
  • Base imponible: valor de mercado de los bitcoins (210.000 €) o mayor valor declarado.
  • Cuota (10%): 210.000 × 10% = 21.000 €.
  • Sujeto pasivo: A (quien adquiere las criptomonedas).
  • Presentación: Modelo 600 (o equivalente autonómico), plazo general aprox. 30 días hábiles desde la escritura (ver normativa autonómica).

Importante: el vendedor del piso paga ITP por la adquisición de cripto; es la consecuencia directa de tratar la operación como permuta.

Comprador B (entrega bitcoins y adquiere inmueble)

ITP de B por adquirir el inmueble

  • Vivienda usada, entre particulares ⇒ ITP.
  • Base imponible: valor de mercado del inmueble (200.000 €) o mayor valor declarado.
  • Cuota (10%): 200.000 × 10% = 20.000 €.
  • Sujeto pasivo: B (quien adquiere el inmueble).
  • Presentación: Modelo 600 (o equivalente autonómico), plazo autonómico (habitualmente 30 días hábiles).

IRPF de B por desprenderse de bitcoins

  • B cede bitcoins en una permuta.
  • Regla de permuta: comparar el coste de los bitcoins entregados (180.000 €) con el mayor entre:
    • Valor de mercado de los bitcoins entregados: 210.000 €
    • Valor de mercado del inmueble recibido: 200.000 €
  • Mayor valor = 210.000 €
  • Ganancia patrimonial = 210.000 − 180.000 = 30.000 € (base del ahorro).

Aspectos fundamentales a tener en cuenta

  • Justificación de valores: documenta el valor de mercado del inmueble y de los bitcoins el día de la operación. En cripto, guarda capturas/feeds de precio, acta notarial si procede.
  • Gastos e impuestos de la compra original del inmueble pueden sumarse al valor de adquisición.
  • Naturaleza del transmitente de los bitcoins: si fuera empresario/profesional y la entrega de cripto estuviera sujeta a IVA, desaparece el ITP en la adquisición de las criptomonedas por el vendedor del piso.
  • Autonomías: tipos, bonificaciones y plazos de ITP varían por CCAA. Confirma tu normativa autonómica.
  • Otros tributos no tratados en la consulta: según el caso, pueden aparecer plusvalía municipal (IIVTNU) para el transmitente del inmueble, y AJD si la transmisión del inmueble fuese sujeta a IVA.

 

 

3) IRPF del propietario que vende el inmueble y recibe bitcoins

Para el vendedor particular (fuera de actividad económica), la entrega del inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.

¿Cómo se calcula la ganancia/pérdida?
Se aplica la regla especial de permutas: se compara el valor de adquisición del inmueble (precio de compra + gastos/tributos de esa compra + mejoras − amortización, si procediera) con el mayor de estos dos valores en la fecha de la operación:

    1. Valor de mercado del inmueble entregado,
    2. Valor de mercado de los bitcoins recibidos.
      La diferencia es ganancia/pérdida patrimonial que irá a la base del ahorro.

 

Con la V0935-25, Hacienda ratifica que vender una vivienda y cobrar en bitcoins es una permuta con dos impactos simultáneos:

  1. IRPF por la ganancia/pérdida al transmitir el bien que cedes (inmueble o cripto).
  2. ITP/IVA según qué adquiere cada parte y quién entrega (particular vs. empresario).

Si estas preparando cualquier operación de compraventa con bitcoins, en Consult¡ng Cripto, estamos para ayudarte.